CXN_071111_1151_Làm thế nào sống qua cơn suy thoái với ít nhất ảnh hưởng có thể.

Như tôi đã viết trong bài trước về suy thoái rằng tôi sẽ chia xẻ những kinh nghiệm sống qua suy thoái và tại sao chúng ta phải làm như thế.
Tôi sẽ định nghĩa lại suy thoái, suy thoái là hậu quả của siết chặt tín dụng bằng cách nâng cao lãi suất hay giới hạn tín dụng hay cả hai. Sau một thời gian giới hạn tín dụng (thường thì 3 tháng hay 6 tháng tùy từng độ nhạy  (responses) của từng nền kinh tế), (chúng ta đang ở giai đoạn đó) thì doanh nghiệp sẽ cảm thấy khó tiếp cận tín dụng, rồi doanh nghiệp sẽ tìm cách đối phó bằng cách là không vay tiền để sản xuất một thời gian tùy độ sâu của suy thoái, hay chỉ sản xuất cầm chừng để qua cơn bỉ cực và giữ thương hiệu vì càng vay kinh doanh thì càng lỗ vì tiền lời không đủ bù đấp cho tiền lãi vay ngân hàng (hiện nay là 22 hay 25%/năm).
Khi siết chặt tín dụng thì 2 ngành “bể” trước nhất là thị trường chứng khoán và Bất Động sản như chúng ta đã thấy diễn biến. Tín dụng siết chặt, lãi nhà băng quá cao nên buôn bán cổ phiếu thời hưng thịnh còn khó kiếm 20,25% thì thời suy thoái càng khó hơn vì tất cả không ai muốn vay tiền nhà băng hay Cty chứng khoán nên thanh khoản không có. Những người còn kẹt, ôm quá nhiều cổ phiếu thì dĩ nhiên họ muốn bán phức đi cho xong vì họ còn nợ nhàn băng để mua số cổ phiếu này lúc trước suy thoái.
Vì lãi suất tăng nên áp lực bán cổ phiếu càng nhiều, vì lý do đó, nếu lạm phát lâu dài như tình trạng hiện nay (khoảng 12 tháng nữa mới có cơ hội giảm) thì lãi suất phải 1 năm rưởi hay 2 năm mới hy vọng sụt, thì lúc đó cổ phiếu mới có cơ may không sụt giảm thêm. Vì vậy đừng nghe lời một ai nói là TTCK đang ở đáy vì đáy hay không tùy thuộc độ sâu của suy thoái, tình hình này thì đáy còn xa lắm. Đừng nghe ai nói là thời buổi này lướt sóng ngắn có lời vì lướt sóng có lời khi TTCK lúc lên lúc xuống chứ tuột một lèo không phanh như thế này thì không có lời được trong bối cảnh này. Họ chỉ dụ dỗ bạn để bạn ôm cổ phiếu, bạn trả tiền lời thay vì họ phải làm chuyện đó.
Với BĐS cũng tương tự nhưng BĐS thì khó bán khó mua hơn (không phải vài phút là bùm, xong như cổ phiếu) và số tiền cao hơn rất nhiều, mỗi căn nhà là hàng tỷ, hàng chục tỷ chứ không phải cổ phiếu rẻ như cọng rau đâu. Chính vì thế nếu kẹt nắm BĐS giờ phút này thì cơ hội bán được là zero phần trăm to tướng (rất nhiều người đọc blog tôi từ 1 hay 2 năm trước họ biết tôi khuyên là không nên mua BĐS (tôi nhìn thấy lạm phát và suy thoái này 2 năm nay rồi, vào đây đọc sẽ thấy….http://tintuchangngay4.wordpress.com/2011/05/29/cxn_b%e1%ba%a7u-c%e1%bb%ad-qu%e1%bb%91c-h%e1%bb%99i-xong-r%e1%bb%93i-m%e1%ba%b7c-s%e1%bb%a9c-ma-tang-gia-xang-d%e1%ba%a7u_-theo-l%e1%ba%bd-nguy%e1%bb%85-t%e1%ba%a5n-dung-mu%e1%bb%91n-k%e1%bb%81m-t/ )
Những xe hơi, xe gắn máy, càng xa xỉ bao nhiêu càng nhanh sụt giá bấy nhiêu vì nhà nhập cảng mượn tiền nhà băng nhập về, hy vọng là tất cả bình thường họ sẽ bán xe lấy lời, nhưng đùng một cái, suy thoái đến, họ không bán được và vì áp lực ngân hàng nên họ buộc lòng phải giảm giá.
Tóm lại, khi suy thoái bắt đầu như hôm nay thì đây là những việc nên :
1. Tránh bằng mọi giá không đụng vào TTCK
2. Tránh bằng mọi giá không mua BĐS (bán được thì tốt, người nào ngu mua thì ráng chịu vì sau suy thoái (18 tháng từ tháng 6.2011 này) nhà và cổ phiếu sẽ là đáy. Khi bắt đầu chu kỳ mới, kinh tế sẽ phát triển nhanh thì giá BĐS và TTCK sẽ tăng (nếu còn CS thì sẽ không tăng vì người dân và doanh nghiệp mất lòng tin (thường sau suy thoái là chính phủ thất cử), nếu có chính phủ hậu CS với sự giúp đở của Tây Âu như Ai Cập được giúp 40 tỉ usd để tái thiết từ Mubarak tham nhũng, nguyễn tấn Dũng cũng được Mỹ gọi là tham nhũng và độc tài).
3. Không mua xe hơi, xe gắn máy, TV, tủ lạnh..v.v..nói chung là những món giá trị cao vì gần cuối suy thoái là giá rẽ nhất.
4. Không mua đồ xa xỉ, hàng hiệu vì hàng hiệu sẽ là những món hàng hạ giá nhiều nhất vì không còn nhiều khách nữa.
5. Người người mất việc thê thảm nên chúng ta phải cần kiệm trong miếng ăn, quần áo thì hãy đợi qua suy thoái hãy mua vì sau suy thoái là những nhà sản xuất sẽ hữu hiệu hơn, hàng đẹp hơn mà rẻ hơn.
6. Thanh lý những khoản vay nếu có thể vì tiền lãi sẽ bất ngờ tăng cao ngay giữa hợp đồng (cty tài chính có quyền điều chỉnh lãi suất ngang hợp đồng)
7. Chung quanh bạn sẽ có những siêu thị điện máy phá sản, xe gắn máy cũng vậy, những hãng sản xuất đồ tiêu dùng xa xỉ phải đóng cửa bớt (làm 3 ngày/tuần), những hãng, tập đoàn tổng công ty không hữu hiệu sẽ bị đào thải, cty sẽ sát nhập lẫn nhau vì có economy of scales (số lượng sản xuất tăng khi sát nhập). Nạn thất nghiệp đầy dãy, doanh nghiệp vì bớt sản xuất nên không trả tiền định kỳ cho nhà băng được nên nhà băng phá sản hay sát nhập, những món nợ sẽ không bao giờ trả và hiệu ứng dây chuyền sẽ lan tỏa rộng.
8. Đọc bài dưới này sẽ thấy vì đầu tư ngoại quốc rút về vì tham nhũng Securency với Úc của Nguyen tấn Dũng, PCI của Phạm thanh Hải v.v…đầu tư gián tiếp ngoại quốc cũng không còn, ngoại quốc cuốn gói đi hết rồi, đúng như tôi nói là họ ra đi vì tham nhũng chứ không vì lương nhân công thấp mà họ vào (nhìn Singapore thì thấy, lương mắc hơn Úc nhưng ngoại quốc đều tư ào ào, GDP mổi đầu người là 53 ngàn usd/năm). Vậy thì những văn phòng cao ốc cho ai mướn ??? Có tiền mướn để trả lãi ngân hàng hay không…Ở Đà Nẵng họ khuyến mãi mua 1 căn nhà tặng 1 văn phòng, tôi thì tôi sẽ không lấy vì phải trả tiền nợ nhà băng mà không có người mướn, không lẽ tôi dọn vào đó ở ????
9. Chuyện đáng buồn nhất là vì ĐCS tạo lạm phát quá cao qua tham nhũng, bất tài của tập đoàn và tổng công ty, nợ công quá cao nên suy thoái dần dân tiến tới, chúng ta chỉ ngồi đây như con vịt đẹt chờ bị bắn tỉa chứ không ai giải cứu được vì độ trể của hậu quả của lãi suất 22 tới 25% và lạm phát vẫn còn tăng cao ngay khi tôi viết bài này. Lần suy thoái này Nguyễn Tấn Dũng sẽ không trách thế giới được mà tất cả đều do hắn tạo ra.
10. Tôi sẽ ứng trực và giải thích nếu ai có thắc mắc và tôi sẽ trả lời trong thời gian suy thoái này.
Melbourne 11.07.2011

http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/544386/Bat-dong-san-Ha-Noi-70-du-an-giam-gia-ban.html

Bất động sản Hà Nội: 70% dự án giảm giá bán

Ba kịch bản cho thị trường bất động sản đến cuối năm
Thị trường bất động sản: chưa đến mức phải giải cứu

Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 2-2011 sụt giảm không hẳn vì cung dồn dập mà chủ yếu là do tác động của kinh tế vĩ mô.

Nhiều hình thức khuyến mại, giảm giá đã được các chủ đầu tư áp dụng nhằm thu hút khách hàng trong quý 2-2011. Ảnh: Internet
Nhiều hình thức khuyến mại, giảm giá đã được các chủ đầu tư áp dụng nhằm thu hút khách hàng trong quý 2-2011. Ảnh: Internet.

Nhận định trên được đưa ra trong báo cáo cập nhật thị trường bất động sản Hà Nội quý 2-2011 do Công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 7-7.

Cung tăng ồ ạt

Theo khảo sát của CBRE, trong quý 2-2011 thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận một lượng cung tương đối dồi dào với hơn 7.500 căn hộ, tương đương một nửa nguồn cung của cả năm 2010, trong đó có đến 1/3 đến từ dự án Times city của Tập đoàn Vincom.

Nguồn cung dồi dào là vậy, song nhìn chung thị trường vẫn rơi vào trầm lắng, buộc các chủ đầu tư phải tiến hành nhiều biện pháp đẩy mạnh bán hàng. Một số chủ đầu tư lớn, sở hữu nguồn cung dồi dào đã đưa ra các hình thức ưu đãi không chỉ với người mua tiềm năng mà cả những khách hàng đã mua căn hộ.

Điển hình là việc hủy bỏ tính giá nhà theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hay giảm giá liên tiếp tại một số dự án nội, ngoại thành.

Khảo sát của CBRE cho thấy, xu hướng mua để cho thuê tại phân khúc cao cấp và hạng sang trở nên rõ ràng hơn trong quý này với việc chung cư hạng sang Keangnam được bàn giao và đưa vào sử dụng. Ước tính có khoảng 25 – 35% căn hộ trong các dự án cao cấp và hạng sang đang được cho người nước ngoài thuê, cho thấy nhu cầu mua để cho thuê khá lớn.

Điều này cũng phù hợp với nhận định rằng phần lớn tài sản của người dân Hà Nội đang tập trung vào một nhóm nhỏ, những người có khả năng sở hữu nhiều căn hộ một lúc. Khả năng chi trả là một yếu tố quan trọng, nên chỉ cần giá bán giảm nhẹ cũng khiến lượng khách hàng tiềm năng tăng mạnh.

Do đó, thị trường trầm lắng trong thời gian qua, theo CBRE phần lớn là do khả năng chi trả của khách hàng trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, lạm phát tăng cao, tín dụng bị thắt chặt.

Tuy nhiên, theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE, mặc dù mức độ ảnh hưởng có giảm dần, thị trường nhà ở hiện vẫn bị chi phối chủ yếu bởi những người mua để đầu tư.

Do đó, thị trường vẫn sẽ nhạy cảm với những thay đổi kinh tế ngắn hạn. Dự báo của CBRE cho rằng, sẽ có khoảng 5.000 căn hộ được chào bán trong quý 3 sắp tới, cùng với đó là giá chào bán sẽ có xu hướng giảm dần tại nhiều dự án trên địa bàn toàn thành phố.

Riêng thị trường nhà đất trong các khu đô thị đã chứng kiến những biến động lớn về giá trong quý 2 vừa qua. Phân khúc này lần đầu tiên rơi vào tình trạng trầm lắng sau một thời gian sôi động kể từ đợt suy thoái 2008 – 2009.

Đặc biệt, khảo sát của CBRE cho thấy, giá chào bán đã giảm hầu hết trên địa bàn các quận, huyện trong thành phố trong quý 2. Trong đó, có đến 70% dự án tại Hà Nội đã giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc có rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 – 15% so với quý trước.

Văn phòng: Phải chờ đến 2012?

Trong quý 2-2011, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đón nhận nguồn cung mới trên 10.000 m2 từ dự án văn phòng hạng B Phú Điền Building trên phố Lý Thường Kiệt.

Tổng cung văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện tại ước đạt 165.300 m2.

Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm nhẹ (-4,46% so với quý trước), về mức 37,45 USD/m2, tương đương mức giá năm 2007. Giá cho thuê đối với hạng B cũng giảm khoảng 0,08% so với quý trước, đạt mức trung bình 26,88 USD/m2.

Riêng giá thuê văn phòng hạng A ở khu vực phía Tây đang tiến dần về mức ngang bằng với mức giá hạng B ở các khu vực như Đống Đa, Ba Đình…

Trong quý 2, tổng diện tích cho thuê được của hạng A và B đạt 16.000 m2, trong đó có đến 7.300m2 là ở các tòa tháp hạng A (chủ yếu từ tháp BIDV và Charmvit). Trong khi đó, hầu hết hiện tích cho thuê được của hạng B thuộc về dự án Phú Điền Building và một phần từ Sofitel Plaza, Vincom City Tower, Vit tower, trong đó có khá nhiều giao dịch từ 1.000 m2 trở lên.

Thế nhưng, do tỷ lệ chênh lệch giữa nguồn cung và cho thuê được vẫn ở mức khá cao, buộc các chủ đầu tư phải nỗ lực trong việc tìm khách thuê. Thậm chí một số chủ đầu tư đã phải miễn phí tiền thuê từ 1 -3 tháng (ngoài 30 – 45 ngày miễn phí tiền thuê trong quá trình hoàn thiện nội thất theo thông lệ thị trường).

Theo nhận định của CBRE, mặc dù tỷ lệ mặt bằng trống của văn phòng hai hạng A, B ở các khu vực trung tâm vẫn giữ được ổn định, thậm chí có giảm từ 33,8% xuống còn 30,8% đối với văn phòng hạng B khu vực phía Tây, thì tỷ lệ mặt bằng trống trung bình toàn thị trường vẫn sẽ tăng mạnh khi tòa nhà Keangnam đi vào hoạt động vào cuối năm nay với khoảng 90.000 m2 cho thuê thực.

Khi đó, giá thuê văn phòng tại khu vực phía Tây sẽ có nhiều khả năng tiếp tục giảm giá.

Tuy nhiên, theo CBRE dự kiến tổng nguồn cung mới của hai hạng A, B trong năm 2011 này sẽ ở mức 330.000 m2, trong đó 60% trong số đó tập trung ở khu vực phía Tây. Nhưng bù lại là nhu cầu của một số ngành đang nổi như công nghệ cao, dược phẩm, bảo hiểm, công nghiệp nhẹ… đang có xu hướng tăng lên nên rất có thể đến cuối năm một lượng nguồn cung lớn sẽ được lấp đầy.

Dự báo của CBRE cho hay, 2012 sẽ là một năm kỷ lục về lượng mặt bằng văn phòng cho thuê được, cho dù tỷ lệ mặt bằng trống và nguồn cung cũng sẽ tăng rất mạnh.

Theo Từ Nguyên
VnEconomy

5 comments on “CXN_071111_1151_Làm thế nào sống qua cơn suy thoái với ít nhất ảnh hưởng có thể.

  1. Cảm ơn anh vì những bài viết về kinh tế của anh mà tôi đã đọc. Hiện nay, chính phủ muốn bơm 70 nghìn tỷ vào thị trường bất động sản ( tháng 7/2011) thì tình tình kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng sẽ diễn ra theo chiều hướng nào vào các mốc thời gian tháng 12/2011, tháng 6/2012 và tháng 12/2012? Rất cảm ơn anh

  2. Chào bạn chán quá,
    Tiền 70 ngàn tỉ này cũng cứu lây lất hệ thống ngân hàng nữa. Nó cũng qua một phần TTCK và BĐS nhưng hiệu quả cho 2 ngành này gần như zero vì từ ngày bơm 70 ngàn tỉ là đầu tháng 7, cả 2 thị trường đều không ngóc đầu lên nỗi. Điều này cũng có nghĩa là nếu ko có 70 ngàn tỉ, có lẽ 2 thị trường này sẽ lún sâu thật sâu…vì tình hình cuối tháng sáu của 2 thị trường này là rất bác đi tức là rất bi đát,
    Thân ái,
    Chau Xuan Nguyen

  3. Chú ơi, cháu có một khoản tiết kiệm, định sẽ mua 1 căn chung cư. Nhưng đọc phân tích của chú thì cháu thấy thời điểm này hoàn toàn không nên mua nhà. Giờ cháu đang băn khoăn, không biết số tiền định mua nhà có nên gửi tiết kiệm lấy lãi, tiền lãi thuê nhà ở không?
    Suy thoái kinh tế thì có ảnh hưởng tới khoản tiết kiệm của cháu không? Cháu muốn đổi ra vàng và USD để cất giữ, nhưng chồng cháu chỉ thích gửi tiết kiệm VND thôi.

    • nhìn sơ là biết là phải mua vàng rồi… chả có nơi nào được như VN cả, là có thể dùng giấy vụn (ở VN thì gọi là tiền đồng) mà đổi được vàng cả, USD thì mất giá, vậy thì kg mua vàng thì mua cái gì??? chế độ XHCN in tiền vô tội vạ như thế mà kg nhận ra sao? In tiền để cứu rỗi xác chết Vinashin, để tài trợ cho các dự án tham nhũng,.. vì thế đồng tiền tự động mất giá thôi, thành quả lao động của cô bị đánh cắp… khi không tự nhiên phải gánh nợ giùm cho Vinashin à??? ngu thì giữ giấy vụn (ờ VN gọi là tiền đông) thế bà chị có vàng kg? tôi mua hết cho … hahahaha… phải biết bảo vệ thành quả lao động của mình chứ, đừng quan tâm đến giá vàng cao hay thấp nữa…../

  4. Gửi bác CXN
    Nếu nói như bác thế thì em cứ sống cầm hơi qua ngày à.Như thế thì không được với tinh thần vượt khó của Người Việt Bác cho em cách và các ngành kinh doanh có thể giúp được người dân và làm giàu cho bản thân
    Em cảm ơn

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s