KT – 487 – 021912 – Kích thích lực mua bất động sản

Lê Mỹ

          Theo: shs
(Lời bình): – Có kích thích lực mua nổi hay ko ??? Nếu muốn biết thì hỏi người mua, đừng hỏi người bán như CT HH BDS này. Hỏi người lao động, lương 2 triệu/tháng, nhà 2 tỉ (2000 tháng mua đứt, 166 năm) với lãi suất 13%/năm hay lãi suất 260 triệu/năm, hay 21.6 triệu tháng xem có kích thích họ mua được hay không ???
Đó là nếu có thanh khoản và có lãi suất 13%. Thực tế bây giờ là không có thanh khoản cho vay BDS và lãi suất BDS là 23%, hỏi xem có kích thích họ mua dc hay không ????

Những thằng phỏng vấn và những thằng trả lời PV đều là những thằng khùng, nói cho vui thôi.

Còn chuyện nhà cho mướn, nhà 2 tỉ, với lãi suất 13%/năm thì mỗi tháng trả lời 21,6 triệu và lấy tiền mướn là 2 triệu/tháng thì ai bỏ tiền ra đầu tư mua nhà cho mướn ??? Vào nhà thương điên Biên Hòa hay Chợ Quán thì có người chịu đầu tư nhưng vì điên nên họ không có 2 tỉ vnd.

Ở Úc, nhà unit 300 ngàn aud, cho mướn 1000 aud/tháng (lương 50.000 aud/năm, tiền mướn nhà 12.000/năm, sau 25 năm cho mướn mua dc căn nhà, tiền mướn bằng 25% lương, lãi suất 7%, tức là 21.000/năm). Nhà đầu tư lỗ 42% nhưng bù lại khấu trừ thuế và sau 25 năm, căn nhà này sẽ là 600.000

Còn VN thì sau ??? nhà 2 tỉ, cho mướn 2 triệu/tháng= 24 triệu/năm, lương 2 triệu /tháng (100% lương trả tiền mướn nhà), cần 83.3 năm cho thuê mới mua dc 1 căn nhà, lãi suất 20% thì tiền lời là 400 triệu/năm tức là 33.3 triệu/tháng. Nhà đầu tư lỗ 94% và triển vọng lên giá là 10%…..ko khấu trừ thuế lợi tức dc, vậy thì thị trường cho thuê có “phát triển” hay triển khai” được hay ko ???

Vậy mà mấy thằng ngốc như Lê Hoàng Châu, Hoàng Trung Hải cứ lãi nhãi phát triển thị trường cho thuê.

Hãy hỏi bất cứ VKHN ở Mỹ và Úc xem những gì tôi viết có đúng hay ko ??? Vậy mà CP Úc phải khuyến khich thật nhiều mới có nhà đầu tư vào thị trường cho thuê.

Vậy là 10 hay 15 năm sau thì BDS mới “hy vọng” vực dậy vì tất cả biện pháp đều bế tắc cả rồi.

Nếu người VN may mắn, đuổi được bọn cai trị và đô hộ khỏi VN thì những nhà cửa mà chúng bỏ của chạy lấy người còn rẻ nữa

Khi CP Hậu CS tiếp thu, một sự dân chủ, công bằng và minh bạch, thực sẽ đem lại lòng tin cho 90 triệu dân VN cùng thế giới tự do. Từ đó, 1 hay 2 năm sau thì kinh tế sẽ trỗi dậy và giá BĐS sẽ cao gấp mấy lần bây giờ vì tất cả VKHN đều muốn về VN sống và phục vụ.

Hiện giờ chỉ có dân đen là chịu khổ thôi, còn tư bản đỏ và cánh hẩu, vây cánh của chúng nó vẫn sung sướng.
Châu Xuân Nguyễn

Melbourne
19.02.2012

————————————————————————-

http://www.shs.com.vn/News/2012218/397521/kich-thich-luc-mua-bat-dong-san.aspx

Kích thích lực mua bất động sản
Báo Diễn Đàn Doanh Nghiệp điện tử – 18 Tháng Hai 2012

“Thị trường bất động sản (BĐS) những tháng đầu năm 2012 tiếp tục ảm đạm. Tuy nhiên, vẫn có cơ sở để kỳ vọng nếu nhà nước có chính sách gỡ khó cho DN tham gia các chương trình phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ người mua nhà” – Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định.

Theo ông Châu, bắt đầu từ tháng 09/2011, đã có những tín hiệu tích cực cho thấy Chính phủ rất quan tâm đến thị trường BĐS, và đặc biệt không coi đó là thị trường phi sản xuất nữa, tuy vẫn được kiểm soát đặc biệt. Tín hiệu quan tâm đó là đúng, nhưng chưa đủ.

– Như thế nào sẽ là đủ, thưa ông?

Theo tôi, trước mắt cần xem xét cung cấp tín dụng cho các dự án BĐS đã triển khai trên 50%, để DN tiếp tục hoàn thành và đưa sản phẩm ra thị trường, tránh lãng phí, đọng vốn, gây khó khăn cho DN cũng như tác động ngược chiều trở lại làm gia tăng nợ xấu của ngân hàng khi DN không được tháo gỡ khó khăn để có đầu ra, quay vòng vốn và trả nợ ngân hàng.

Đồng thời, Chính phủ cần có chính sách cung cấp tín dụng cho người tiêu dùng để mua BĐS; về một mặt nào đó cũng là “cởi trói” đầu ra cho DN và tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS . Đây là sự tiếp sức cần thiết cho thị trường đang vô cùng khó khăn hiện nay, để DN và toàn thị trường có thể tiếp tục cầm cự qua năm 2012.

Nhưng tôi cho rằng, sẽ hữu ích hơn nữa nếu có sự trợ giúp tín dụng với lãi suất hợp lý dành cho đối tượng người tiêu dùng là lực lượng trẻ, nhất là những người mới mua căn hộ đầu tiên, kể cả những người đang sở hữu căn hộ nhỏ chật hẹp muốn mua căn nhà thứ hai. Việc trợ giúp này sẽ đến tận tay người tiêu dùng hưởng trọn. Đó mới là cách thức kích thích thị trường ra khỏi đà ảm đạm và theo hướng có lợi chung cho nền kinh tế và người dân.

Vấn đề nóng bỏng tiếp theo là cần giảm dần lãi suất cho vay. Với quyết tâm của Chính phủ về việc giảm tỉ lệ lạm phát xuống khoảng 9% trong năm 2012 thì cần có lộ trình giảm lãi suất cho vay về mức 11-12%/năm để nền kinh tế trong đó có ngành BĐS phát triển ổn định và bền vững, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

– Có vẻ như tín dụng dành cho 4 nhóm BĐS vẫn là chưa đủ. Nhưng chúng ta cũng thấy là trên thị trường đã có nhiều DN khôn ngoan “thoát hàng”, có những DN không khó khăn về vốn, không phụ thuộc vào tín dụng…, thưa ông?

Trong năm qua, DN nào không phải vay ngân hàng, chỉ sử dụng vốn của cổ đông, của khách hàng thì đó là DN hạnh phúc nhất. Một yếu tố không kém phần quan trọng là sức mua rất yếu trên tất cả các phân khúc thị trường trong thị trường BĐS đã đưa nhiều DN vào bước đường cùng. Tuy nhiên, thị trường vẫn có sức mua tốt ở phân khúc căn hộ có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2. Và đó chính là lý do mà tôi cho rằng nếu triển khai tín dụng với lãi suất hợp lý cho người có nhu cầu thực mua nhà để ở là một giải pháp tốt cho thị trường BĐS trong tình hình hiện nay.

– Nhiều dự án căn hộ quy mô lớn, đầu tư lớn ở hai đầu TP HCM, Hà Nội đã giảm giá, và thậm chí giảm xuống ngưỡng 15 triệu đồng/ m2. Liệu đây đã phải là đáy của thị trường địa ốc VN ?

Trong kinh tế học, giá cả thị trường phụ thuộc vào quy luật giá trị và quan hệ cung cầu chứ không phụ thuộc bất cứ nhận định chủ quan của nhà đầu tư, DN hay chuyên gia nào. Cung nhiều, cầu ít thì giá xuống và ngược lại. Riêng năm 2011, tình hình giá cả trên thị trường địa ốc đã không đi theo quy luật này, không phản ánh đúng quy luật giá trị cũng như quan hệ cung cầu mà phản ánh đặc thù khó khăn của DN. Nhiều DN đã phải bán sản phẩm lời rất ít, hoặc hòa vốn, thậm chí dưới giá thành, bán lỗ để chịu đựng, tồn tại chờ cơ hội hồi phục. Lợi thế trên thị trường địa ốc năm 2011 thuộc về người tiêu dùng. Họ có quyền lựa chọn sản phẩm theo ý thích và giá cả đang rất hợp lý. Người mua ở đây nên hiểu rộng ra là người mua nhà để ở, nhà đầu tư kinh doanh bằng vốn tự có không phụ thuộc vốn vay và những DN phát triển các dự án có năng lực tài chính mua lại các dự án bất động sản, kể cả mua lại DN. Và đó là tiền đề để từ khoảng cuối năm 2012, thị trường sẽ khẳng định dấu ấn những DN BĐS rất mạnh.

– Ông nghĩ sao khi có nhiều phân khúc địa ốc cung dư thừa, cầu thiếu vắng mà nhiều dự án vẫn tiếp tục tập trung vào các phân khúc này, căn hộ cao cấp là một ví dụ?

Nhiều người cho rằng vấn đề này liên quan nhiều đến quy hoạch. Tuy nhiên, quy hoạch cần hiểu chỉ là sự định hướng mục tiêu chứ không đóng vai trò quyết định trong cung cầu thị trường. Hiện nay thị trường vẫn có những nguồn cầu lớn hơn cung như phân khúc nhà trung bình, nhà giá thấp, nhà ở xã hội, căn hộ cho thuê giá rẻ khoảng 2 triệu đồng/ tháng cho người lao động… Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đều đã có định hướng mục tiêu phát triển các phân khúc này, nhưng chính sách cụ thể và cơ chế vận hành của chúng ta chưa có, liên quan đến rất nhiều vấn đề như đất đai, tiền sử dụng dụng đất, thuế đất, vốn ưu đãi, thuế, thủ tục hành chính… Nếu miễn giảm được tiền thuê đất, sử dụng đất cho DN triển khai các dự án thuộc các phân khúc thị trường này, cho vay vốn ưu đãi, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập DN… thì đó mới là cách thức nhà nước đồng hành cùng DN, gỡ khó cho DN tiên phong tham gia các chương trình phát triển nhà ở vì cộng đồng xã hội. Song song, Nhà nước cũng cần tính toán để cơ cấu tiền lương của người lao động đáp ứng chi trả được các khoản tiền thuê nhà, mua nhà trả góp… Như vậy, phần cầu đang có sẽ có cơ sở để hiện thực hóa và kích thích một lực mua lớn cho thị trường, đáp ứng những mảng phân khúc thiếu, yếu trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

– Vậy ông dự đoán như thế nào về thị trường BĐS từ giờ đến cuối năm ?

Năm 2012 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho thị trường BĐS. Tôi chỉ kỳ vọng khó khăn đó sẽ giảm dần theo thời gian và có thể sang năm 2013 thị trường BĐS sẽ hồi phục, chứ không ảo tưởng là khó khăn đó sẽ lập tức chấm dứt. Về lâu dài, để thị trường sớm đi vào ổn định, tôi vẫn cho rằng nhà nước nên tập trung phát triển phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ cho người thu nhập thấp đô thị bao gồm cả sinh viên, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang. Với mục đích an sinh xã hội và  có các cơ chế chính sách ưu đãi để thu hút DN tham gia. Nếu có chương trình đó cộng thêm với các dự án xây dựng căn hộ có giá trung bình của DN thì người tiêu dùng sẽ được hưởng các sản phẩm phù hợp với túi tiền của mình hơn.

Trung Quốc đang có chương trình xây dựng 36 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp trong 5 năm, Indonesia có chương trình 1 triệu căn hộ giá thấp cho người thu nhập thấp thì chương trình nhà ở quốc gia của VN cũng cần có những chương trình mục tiêu tương tự và kế hoạch cụ thể để giải quyết vấn đề nhà ở cho xã hội.

– Xin cảm ơn ông!
Lê Mỹ thực hiện

5 comments on “KT – 487 – 021912 – Kích thích lực mua bất động sản

  1. Anh Châu phân tích nhà cho thuê quá đúng, còn nhà bán thì : “Giá cả sẽ phải xuống theo trọng lực của hai yếu tố thị trường: thu nhập của người dân và lượng tiền đầu cơ thứ cấp. Người dư dả tiền bạc đã mua nhà xong, người nghèo sẽ nghèo thêm với lạm phát, nhà đầu cơ với tiền nhàn rỗi không còn nhiều… kinh doanh bất động sản sẽ qua chu kỳ suy thoái giống như tại Âu Mỹ các năm vừa qua. Nhân công thất nghiệp sẽ quay về quê để mưu sinh hay tạm trú, nhu cầu nhà thuê cũng sẽ giảm sút trầm trọng. Phân khúc thương mại, văn phòng và nghĩ dưỡng cũng sẽ chịu áp lực xấu từ nền kinh tế khập khễnh”

  2. T/S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa tại Hong Kong và Shanghai (bình luận)
    Bất động sản
    Giá cả sẽ phải xuống theo trọng lực của hai yếu tố thị trường: thu nhập của người dân và lượng tiền đầu cơ thứ cấp. Người dư dả tiền bạc đã mua nhà xong, người nghèo sẽ nghèo thêm với lạm phát, nhà đầu cơ với tiền nhàn rỗi không còn nhiều… kinh doanh bất động sản sẽ qua chu kỳ suy thoái giống như tại Âu Mỹ các năm vừa qua. Nhân công thất nghiệp sẽ quay về quê để mưu sinh hay tạm trú, nhu cầu nhà thuê cũng sẽ giảm sút trầm trọng. Phân khúc thương mại, văn phòng và nghĩ dưỡng cũng sẽ chịu áp lực xấu từ nền kinh tế khập khễnh.
    Thực tình, về mặt xã hội thì đây là một thay đổi tich cực. Người tiêu thụ sẽ có cơ hội mua căn nhà mong ước với giá phải chăng hơn và tình trạng đầu cơ, làm cò địa ốc để kiếm tiền nhanh sẽ giảm thiểu rất nhiều. Tiền nhàn rỗi sẽ đầu tư vào những phân khúc có hiệu quả hơn cho nền kinh tế.
    Ngân hàng
    Được sự chống lưng của nhà nước để tránh bất ổn xã hội, cổ đông các ngân hàng sẽ an toàn với vốn đầu tư. Nhiều sát nhập bằng súng (shotgun marriage) sẽ xảy ra, nhưng bức tranh toàn cảnh sẽ không thay đổi nhiều. Cho một vài anh bệnh ở chung với một anh mạnh khỏe thì virus có thể lan tràn tệ hơn, nhưng nợ xấu không thể biến mất như các trò ảo thuật.
    Quản trị địa phương sẽ gặp nhiều vấn đề không giải quyết nổi do thiếu kinh nghiệm và vốn liếng; do đó, các ngân hàng nước ngoài sẽ được mời chào làm cổ đông chiến lược cũng như được mua lại các đơn vị tư nhân làm bàn đạp cho chương trình phát triển thị trường.
    Về lâu dài, sự hợp tác với các đối tác nước ngoài sẽ đem lại những thay đổi lớn không những về mặt tiếp thị, hậu mãi cho khách hàng; nhưng qua các hoạt động hàng ngày, nhóm quản trị mới sẽ áp lực để thay đổi điều lệ và sự kiểm soát từ chính phủ; khiến bộ máy điều hành ngành tín dụng thiết yếu cho tài chính quốc gia trở nên hiện đại và hiệu quả hơn.
    Chứng khoán
    Với cơn bão, chứng khoán sẽ chạm đáy vào cuối năm 2012. Đây là thời điểm để các nhà đầu tư còn tiền gỡ gạc lại các mất mát mấy năm vừa qua. Nhưng sự hồi phục đúng nghĩa đề qua một chu kỳ mới phải kéo dài hơn 2 năm. Trong khi đó, những công ty chứng khoán và các quỹ đầu tư sẽ phải trình làng nhiều sản phẩm tài chính sáng tạo và hiệu quả hơn. Chính phủ cũng phải cho phép những hoạt động mà từ trước đến giờ, họ vẫn coi là một hình thức cờ bạc. Tôi muốn nói đến các hợp đồng ngoại hối và nguyên liệu, cũng như phương thức bán khống (short).
    Với sự mở rộng từ căn bản điều hành, trái phiếu và hợp đồng tài chính của Việt Nam sẽ xuất hiện trở lại trên thị trường quốc tế, đem lại nguồn vốn mới cần thiết cho doanh nghiệp trong nước.
    Vàng bạc Với chính sách “góp vốn từ dân” qua kênh vàng và dollar, chính phủ sẽ truy những người còn kinh doanh hay lưu trữ hai sản phẩm này. Nhiều tiệm vàng tư nhân sẽ bị đóng cửa vì chỉ giao dịch nữ trang thuần túy sẽ không đem đủ lợi nhuận và khách hàng. Tuy vậy, với giá thị trường quốc tế xấp xỉ $2,500 một ounce vào cuối 2012 theo tiên đoán của nhiều chuyên gia vàng, các hoạt động ngoài luồng sẽ gây nhiều biến động cho tỷ giá, lạm phát và nợ xấu. Cuối cùng, chính phủ sẽ phải đối diện với lựa chọn, hoặc trở lại nền kinh tế chỉ huy chặt chẽ kiểu Bắc Triều Tiên, hoặc mở cửa lại và để thị trường tự điều chỉnh.

  3. Con bệnh Kinh tế thị trường định hướng XHCN đang hấp hối
    http://dudoankinhte.wordpress.com/2011/11/05/con-benh-ktvn-hap-hoi/

    “Biến động chỉ số hàng tồn kho của toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo trong 5 tháng qua so với cùng kỳ -ĐVT: % Nguồn: TCTK
    Tại Mỹ, chỉ cần hàng tồn kho tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái, tháng rồi, thì thị trường hoảng loạn, dân tài chánh than khóc, dân công sở buồn rầu do thấy 401k bị sụt.
    Vì đó là kẹt vốn, là hàng bán không chạy, cung > cầu sẽ làm giảm giá hàng, tuy có lợi cho KT nhưng các nhà sản xuất giảm lợi nhuận hoặc bị lỗ, không thuê mướn nhân công hoặc cho họ nghỉ việc, v.v…
    VN đang bị GIẢM PHÁT do hàng tồn kho tăng, cho dù sản xuất kém đi nhưng sức CẦU càng giảm mạnh hơn, chứng tỏ con bệnh sắp tắt hơi rồi.
    Khi người bệnh gần chết thì luôn có tim đập chậm lại, một cái chớp mắt cũng khó khăn.
    Nền KT khi gần tắt ngủm cù tèo thì sẽ CHẬM lại, tiêu thụ hàng kém đi do không ai còn tiền tiêu xài ngoài thực phẩm hàng ngày, làm gì cũng chậm chạp, rút khỏi đầu tư còn không xong, ai còn tiền, tinh thần, mà tăng đầu tư.
    Nhưng dân VN quá mệt mỏi, quá yếu đuối, bạc nhược rồi. Họ cảm thấy nhỏ bé, bất lực, đã “học” cách sống hèn, nhỏ mọn, để tự bảo vệ lấy họ.
    Có người nói “ai không hèn thì không sống nổi tại VN”, tôi thấy rất buồn nhưng rất đúng.
    Nghịch lý là do trộm cướp gia tăng, các ngân hàng có lợi, vì người ta gởi tiền, vàng vào không còn do muốn sinh lời, nhưng muốn an toàn. Cho dù bị kết hối, kết kim, đổi tiền, thì cũng còn chút xíu nào đó, thay vì để ở nhà thì có thể mất sạch.
    Không phải ai cũng có ruộng vườn, đất vùng quê, đào lên chôn vàng sâu mấy thước, đặt hòn non bộ lên, hoặc cất chuống gà lên như nhiều nhà giàu gần đây thực hiện.”

  4. Góp ý (updated)
    Lương trung bình của công nhân giờ 3tr (có tăng ca), nv văn phòng 6tr, nv kế toán 7-8tr rồi a Châu. Còn cao hơn có thâm niên thì 10tr/thang. Nhà chung cư cho thuê thì cũng 5-10tr/căn tuỳ khu vực. Nhà trọ ọp ẹp thì 2tr/th (12 m2)

    • Dây là so sánh giữa lao động Úc và lao động VN, thậm chí hốt rác Úc cũng 50k/năm.
      Đây là lương ko tăng ca của Úc, 1000 aud/week, hỏi bất cứ VK nào sẽ rõ. Nếu so sánh thì phải so sánh lao động với lao động, ko so sánh lao động Úc với KS 10 năm kinh nghiệm. Giá 2 triệu/tháng là ông Châu gì đó viết trg bài chứ ko phải tôi viết…
      CXN

Trả lời

Điền thông tin vào ô dưới đây hoặc nhấn vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s