Vân Nguyễn
Theo:thitruongtaichanh
(Lời bình): – Đúng tưởng NH lấy dự án là họ mừng, không đâu, đây là cái nhức đầu cho họ, họ chỉ muốn tiền mặt thôi, để họ thanh toán nợ đáo hạn cho người dân gửi tiết kiệm hay NH ngoại quốc hay thị trường liên NH. Trong vòng 6 tháng mà không bán được những dự án này NH còn chết dở gấp 10 hay trăm lần hôm nay. Đọc bài này tôi viết ngày 13.11.2011 sẽ thấy rất rõ…
Trích:”Tình hình bây giờ xẩy ra như suy thoái cuối 2008 vì cho vay BĐS dưới chuẩn của thị trường BĐS ở Mỹ (đặc biệt là vùng Orange County và San Jose của VN.
Hai năm trước lúc đó (2006), nhà của Người VN Hải Ngoại tăng kinh khủng, từ 200 ngàn usd lên dần dần đến 1 hay 1.2 triệu usd/căn. Phần nhiều 2 vợ chồng làm việc thì đóng nợ nhà băng khoảng 3000 usd/tháng, với lãi suất 8% thì mua được căn nhà 450 ngàn hay 500 ngàn.
Nhưng khi mua nhà 1.2 triệu, họ vẫn không sợ vì hy vọng là 6 tháng sau bán 1.4 triệu usd (như nhà đầu tư VN ở VN lướt sóng BĐS bây giờ vậy hé). Nhưng khi giá nhà chững lại thì họ phải giữ căn nhà 1.2 triệu nhưng không trả tiền nhà băng nỗi, vậy thì tịch thu nhà, mà không phải một hay 2 căn mà 500 000 căn ở khắp nước Mỹ.
Vậy nhà băng làm gì với những nữa triệu căn nhà này ???
Lúc đầu đấu giá, nhà 1.2 triệu, đấu giá được 300 ngàn, nợ 900 ngàn, ngân hàng lỗ 600 ngàn.
Sau khi đấu giá vài trăm căn thì càng sụt vì có ai dám mua đâu, mặc dầu 300 ngàn. Vậy thì ngân hàng làm gì ?? cho không nhà nếu ai lãnh nợ, không ai dám lãnh nợ cả.
Vậy thì còn 400 ngàn căn nhà thì sao ???
Obama đưa ra gói kích cầu (nên nhớ Mỹ và Châu Âu kích cầu được vì lãi suất 2 ~ 3%, lạm phát 4%, dự trử ngoại tệ hàng ngàn tỉ usd, bán trái phiếu quốc tế cả 5 hay 10 ngàn tỉ usd là dễ dàng, VN không kích cầu được vì lãi suất 22 ~ 25%, lạm phát 18~20%, dự trữ ngoại tệ 10 tỉ usd, nếu VN kích cầu thì lạm phát sẽ tăng 25, 30% rồi lãi suất tăng v.v..bạn đọc thường xuyên của tôi biết rất rõ điều này).
Nhờ gói kích cầu hỗ trợ lãi suất cho người mua và hỗ trợ kéo dài thời gian mượn tiền thay vì 25 năm thì là 30 năm v.v..Điều này giải quyết được một phần lớn của nữa triệu căn nhà. Suy thoái này tiếng Anh là “sub-prime lending of Real Estate” tức là cho vay BĐS dưới chuẩn, VN ngay ngày hôm nay cũng y chang như vậy.
Trở lại chuyện VN, bây giờ NH bị ôm quá nhiều căn hộ thì họ làm gì ??
Đối với NH, họ không kinh nghiệm buôn bán BĐS nên họ sẽ xã hàng, họ chỉ muốn thu tiền lại thôi, thu 100% nợ thì tốt, tệ quá thu 50% cũng được, 40%, 30% hay 20% cũng ok luôn.
Nhà băng chỉ được giữ căn hộ trong vòng 3 năm thôi, phải bán đổ bán tháo trước đó.
Lời khuyên của tôi thì cũng bằng thừa (vì nhà băng ko còn tiền cho vay BĐS nữa đâu) là “Tuyệt đối không mua BĐS bất cứ hình thức nào lúc này, chờ ít nhất 1 năm nữa, để những doanh nghiệp BĐS gán nhiều căn hộ cho NH thì khi NH bán ra thì rất rẻ, siêu rẻ luôn, quý vị cũng nhìn thấy chứ ko cần tôi nói”.
Khi cả thị trường căn hộ xuống thì nhà củ, mặt tiền hay hẻm ở ngay SG hay HN cũng phải theo thị trường mà giảm giá. Vỡ nợ tín dụng đen thì nhiều người phải bán tháo nhà mặt tiền của cha mẹ để lại để thanh toán nợ tín dụng đen
Kèm theo đây là những bài về BĐS của tôi từ 3 năm nay để bạn đọc tham khảo.
Melbourne,
13.11.2011.
Khi CP Hậu CS tiếp thu, một sự dân chủ, công bằng và minh bạch, trung thực sẽ đem lại lòng tin cho 90 triệu dân VN cùng thế giới tự do. Từ đó, 1 hay 2 năm sau thì kinh tế sẽ trỗi dậy và giá BĐS sẽ cao gấp mấy lần bây giờ vì tất cả VKHN đều muốn về VN sống và phục vụ.
Hiện giờ chỉ có dân đen là chịu khổ thôi, còn tư bản đỏ và cánh hẩu, vây cánh của chúng nó vẫn sung sướng.
Châu Xuân NguyễnMelbourne
07.05.2012
———————————————————————————–
http://thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public/index&news_id=24657
Mua dự án… trừ nợ!
Thứ Bảy, 05/05/2012, 11:19 GMT+7
Bản in
Email
(ThiTruongTaiChinh) – Dù lãi suất huy động đã giảm còn 12%/năm nhưng lãi suất cho vay vẫn khá cao, thêm vào đó hàng loạt hàng hóa tồn kho, tài sản thế chấp đã cạn… khiến DN không xoay được vốn. Doanh nghiệp địa ốc đã “chết lâm sàng”, phải bán tháo dự án, thậm chí bán cả doanh nghiệp. Người đứng ra mua không ai khác, chính là ngân hàng.
Hiện nay, tỷ lệ giải chấp tài sản hiện nay xuống rất thấp. Nếu trước đây tỷ lệ là 70 – 80% thì nay chỉ có 40 – 50%, thành ra cũng tài sản đó nhưng năm ngoái vay được nhiều hơn, còn năm nay ít hơn nên các doanh nghiệp thiếu vốn càng thiếu vốn thêm.
Điều kiện cho vay tại các ngân hàng khó hơn trước. Cụ thể, ngoài tỷ lệ giải chấp thấp như kể trên thì các ngân hàng quản tài sản đảm bảo vốn vay chặt chẽ hơn, hoặc ngân hàng không bảo lãnh cho doanh nghiệp nhập khẩu mở thư tín dụng.
Nói tóm lại là những thứ đó như một dạng nâng hàng rào kỹ thuật lên cao hơn và việc đó sẽ là một trở ngại lớn đối với doanh nghiệp.
Nhỏ, to mua tuốt
Một chủ đầu tư dự án tại quận Tân Phú, TP HCM đành bán dự án cho một ngân hàng với giá 140 tỷ đồng trong khi đã đổ 200 tỷ đồng cho dự án. Giám đốc này cho biết: “Dự án chưa thể triển khai vì không có vốn. Nếu cứ để không thì riêng tiền lãi vay ngân hàng cũng khiến DN chúng tôi chết từ từ”.
“Chúng tôi cũng rao bán trên thị trường nhưng vì vị trí dự án không đẹp, lại mới trong giai đoạn đầu nên nhiều DN BĐS có tiềm lực khác cũng dè chừng. Còn với ngân hàng, họ không hề bỏ tiền ra mua mà chỉ là trừ đi khoản nợ của DN với mức giá hời hơn so với thị trường”, ông này nói.
Vị giám đốc này cho biết thêm, DN còn nhiều dự án đang dở dang. Trước đây, với số vốn vay gần 400 tỷ đồng của ngân hàng thì DN phải trả lãi gần 800 triệu/tháng, nay bán bớt đi một dự án trừ nợ thì mỗi tháng DN chỉ còn phải trả khoảng hơn 600 triệu tiền lãi cho ngân hàng.
Không chỉ mua lại trừ nợ, nhiều ngân hàng đang có cuộc chạy đua thăm dò những dự án BĐS có tiềm năng để đầu tư, khai thác.
Tòa nhà văn phòng cao 20 tầng ở quận 7 – TPHồ Chí Minh vừa được chuyển nhượng cho một ngân hàng thương mại với giá 700 tỷ đồng.
Do doanh nghiệp cạn vốn, đầu ra thì lại bế tắc trong khi vẫn trả lãi suất hàng tháng, doanh nghiệp đành bán rẻ dự án cho ngân hàng. Ngân hàng mua lại với giá hời so với thị trường để làm trụ sở, cho thuê văn phòng…
Thời điểm này khi thị trường xuống giá thì giá chuyển nhượng cũng xuống theo, nếu không bán thì doanh nghiệp sẽ lỗ nặng thêm. Nếu như dự án chưa xây xong phần thô, vị trí không đẹp thì phía ngân hàng cũng không bao giờ chịu mở hầu bao. Sở dĩ bán cho ngân hàng bởi chỉ có ngân hàng mới có tiền mặt mua trong thời điểm này.
Ông Đỗ Quốc Thái – Tổng Giám đốc Cty đầu tư xây dựng thương mại An Thái cho rằng: “DN ở Hà Nội bán lại dự án cho ngân hàng chủ yếu tập trung vào những dự án mới bắt đầu triển khai, ở những khu vực như: Pháp Vân – Tứ Hiệp; Phạm Hùng – Từ Liêm; Duy Tân – Cầu Giấy… Ngân hàng như một nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thu gom những dự án đó để khi thị trường ấm lên lại đẩy hàng giá cao ra thị trường”.
Mua luôn cả doanh nghiệp
Khi mua DN thì các dự án DN đang triển khai đều về tay ngân hàng, chẳng khác nào “lấy mẹ được cả con”.
Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành cho biết hiện nhiều ngân hàng lợi dụng khó khăn của DN để ép giá, mua lại. Thậm chí nhiều ngân hàng mua lại cả DN vì về mặt thủ tục mua DN dễ hơn mua dự án.
Ông N.Q.T, Giám đốc công ty là chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp tại quận 7 (TPHCM), cho biết đã tung ra mọi chiêu thức bán hàng như giảm giá, khuyến mãi liên tục, nhưng lượng hàng tồn kho vẫn không suy giảm.
Vốn bị đọng tại dự án lên đến 600 tỷ, áp lực trả lãi ngân hàng khiến những ông chủ phải chấp nhận bán cả DN địa ốc, trước ngưỡng cửa tuyên bố phá sản. Và không ai khác mua lại DN chính là ngân hàng đang cho DN này vay vốn.
“Chúng tôi buộc phải bán DN bởi một phần do mẫu thuẫn lợi ích giữa các cổ đông trong bối cảnh thị trường khó khăn và nếu không bán sớm thì lợi ích của cổ đông sẽ không còn”, ông T cho biết.
Vân Nguyễn
Chau Xuan Nguyen & all posts 