KT* – 406 – 012012 – Bất động sản: Tắt ngấm hy vọng trong quý I/2012

Đăng lần đầu: 20.01.2012

Trường sơn
Theo: Vef.VN

(Lời Bình) – Bài báo này ngày hôm nay 20.01.2012, nói rằng quý 1 2012 chắc chắn không phục hồi, tức là giá sẽ xuống nữa, còn quý 2 hay 3,4 thì họ chưa dám đưa ra nhận xét.

Ý kiến của tôi thì thấy tình hình lãi suất huy động ngay bây giờ là 21,22% thì lãi suất tới cuối năm xuống còn 18% là rất tài giỏi, 15% là siêu phàm.
Với mức lãi cho vay (cứ cho là cho vay thay vì huy động) thì thị trường BĐS có ai dám mua căn hộ 1 tỷ, trả lải 150 triệu/năm tức là hơn 12 triệu/tháng.

Đây là bài nói thật vì chúng ta thấy người viết không thu lợi cá nhân để viết những dòng này, chỉ viết vì lươn tâm nhà báo thôi, và đúng, tôi nhìn thấy 90% nhà báo kinh tế rất có lương tâm nghề nghiệp.

Năm 2012 sẽ là năm đem lại rất nhiều uất hận trong lòng dân và tôi hy vọng rằng người dân sẽ đứng lên biểu tình lật đổ chế độ CS này một lần cuối của lịch sử người VN.

Nếu người VN may mắn, đuổi được bọn cai trị và đô hộ khỏi VN thì những nhà cửa mà chúng bỏ của chạy lấy người còn rẻ nữa

Khi CP Hậu CS tiếp thu, một hào quang minh bạch, trung thực sẽ đem lại lòng tin cho 90 triệu dân VN cùng thế giới tự do. Từ đó, 1 hay 2 năm sau thì kinh tế sẽ trỗi dậy và giá BĐS sẽ cao gấp mấy lần bây giờ vì tất cả VKHN đều muốn về VN sống và phục vụ.

Hiện giờ chỉ có dân đen là chịu khổ thôi, còn tư bản đỏ và cánh hẩu, vây cánh của chúng nó vẫn sung sướng.
Châu Xuân Nguyễn

Melbourne
20.01.2012

————————————————————————

Bất động sản: Tắt ngấm hy vọng trong quý I/2012

Tác giả: Trường Sơn
Bài đã được xuất bản.: 7 giờ trước
(VEF.VN) – Khác với những cái Tết 2010 và 2011 – chỉ được xem là thời gian ngủ đông nhưng mặt bằng giá không suy giảm của thị trường BĐS Hà Nội, Tết Nhâm Thìn 2012 lại là thời gian cay đắng nhất cho giới đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Quá tam ba bận?

Điều rõ ràng nhất là thị trường bất động sản (BĐS) có thể tắt ngấm hy vọng phục hồi ít ra trong quý I/2012, sau thông tin chưa hạ lãi suất của Ngân hàng nhà nước.

Hy vọng phục hồi của thị trường này đã bị thử thách không ít lần trong năm 2011.

Lần thứ nhất là thời điểm giữa năm 2011. Đó cũng là khoảng thời gian mà các doanh nghiệp BĐS, sau một giai đoạn cố kìm nét nỗi đau xót của mình, đã bắt đầu bị rơi vào tình trạng mất khả năng kiểm soát về tâm lý. Liên tiếp những số liệu về tình hình tồn đọng sản phẩm của doanh nghiệp, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ trung – cao cấp, đã làm rối loạn mối quan hệ giữa doanh nghiệp BĐS và các ngân hàng.

Quý 2/2011 cũng là thời gian đã diễn ra cuộc chạy đua quyết liệt của các ngân hàng thương mại nhằm kéo giảm tỷ lệ dư nợ phi sản xuất về mức 22% theo yêu cầu của NHNN. Nhưng muốn giảm tỷ lệ này, lại cần có thanh toán từ doanh nghiệp BĐS. Trong khi khả năng thanh toán lại gần như bằng không.

Chỉ có một “chủ trương” nào đó mới khiến cho các ngân hàng, và do đó cả khối doanh nghiệp BĐS, thoát khỏi “vòng kim cô” 22%. Dĩ nhiên, người ta có thể hiểu đơn giản là các doanh nghiệp đã được ngân hàng cho giãn nợ, đảo nợ.

Cùng với sự cứu vớt xuất hiện lần đầu tiên ấy, Bộ Xây dựng cũng “tái xuất giang hồ” với báo cáo kiến nghị cho Chính phủ về những giải pháp phục hồi thị trường BĐS.

Nhưng khác hẳn với tình hình cuối năm 2009 và cuối năm 2010, báo cáo của Bộ Xây dựng đã không còn “thiêng”. Thị trường vẫn tiếp tục u ám, căn hộ vẫn không bán được, nợ vẫn chồng nợ…

Lần thứ hai cho hy vọng tiêu thụ sản phẩm BĐS xảy ra vào cuối quý III, đầu quý IV/2011. Một lần nữa, Bộ Xây dựng lại trình báo cáo cho Chính phủ về hiện trạng khốn quẫn của các doanh nghiệp BĐS. Bối cảnh này cũng là lúc mà kết thúc quý III, hệ số tiêu thụ sản phẩm của các doanh nghiệp BĐS là cực kỳ bi đát.

Tuy nhiên, báo cáo lần thứ hai của Bộ Xây dựng cũng phải chờ đến một tháng sau mới có phản hồi. Nhưng phản hồi này lại không phải đến từ Chính phủ, mà hiện ra từ phía NHNN. Công văn số 8844 của cơ quan này vào giữa tháng 11/2011 đã chính thức giải tỏa gánh nặng phải kéo giảm tỷ lệ tín dụng phi sản xuất xuống mức 16% cho các ngân hàng thương mại.

Nhưng tất cả chỉ có “hiệu lực” đến ngày 31/12/2011.

Còn sau đó lại vẫn là nỗi lo mới, tâm trạng mới.

Tâm trạng chờ đợi mòn mỏi của doanh nghiệp BĐS về sự giải cứu cho thị trường này chỉ còn trông chờ vào “thao tác” giảm lãi suất của NHNN.

Những ngày cuối tháng 11, đầu tháng 12 năm ngoái đã chứng kiến làn sóng ồn ào từ những đồn đoán về việc NHNN chuẩn bị giảm lãi suất. Thế nhưng chẳng bao lâu sau, sự phủ nhận lại xuất hiện.

Cũng trong tháng 12/2011, đã không có bất kỳ tín hiệu nào cho thấy lời hứa hẹn của thống đốc NHNN về giảm lãi suất là có cơ sở. Điều an ủi duy nhất cho thị trường BĐS chỉ là một bản chỉ thị do Thủ tướng Chính phủ ký về chính thị trường này.

Dù sao, những cố gắng không biết mệt mỏi vào lần thứ ba của Bộ Xây dựng đã có được kết quả ban đầu.

Chỉ trông chờ vào quý II?

Như một phản ứng nghịch chiều, không khí siết nợ tại Hà Nội lại một lần nữa bùng lên cùng thời gian với thái độ trì hoãn giảm lãi suất của NHNN.

Vào thời gian quý I năm 2011, có lẽ nhiều đại gia BĐS Hà Nội đã không thể hình dung ra một tương lai quá quay quắt đối với họ trong ít nhất 9 tháng sau đó.

Trước đó, những đại gia này vẫn còn say sưa với chiến thắng từ con sóng tăng giá nhà đất dữ dội ở Thủ đô, được khởi động từ giữa năm 2009.

Song sau khi lập đỉnh vào tháng 3/2011, sóng tăng BĐS Hà Nội đã chính thức nói lời chia tay với lợi nhuận. Thay vào đó là sự thống thiết của những khoản lỗ lã.

Nếu như đã xuất hiện một “con sóng” khác – sóng đổ bể tín dụng đen BĐS ở Hà Nội vào hai tháng 9 và 10 năm 2011, thì “sóng siết nợ” vào đầu năm 2012 cũng ghê gớm không kém.

Tuy không mang tính chất đổ bể lộ liễu, nhưng mỗi quý trôi qua đều tăng thêm sức ép của chủ nợ đối với con nợ. Các ngân hàng, không còn cách nào khác là phải thu nợ rốt ráo, dẫn đến việc nhà đầu tư nhỏ lẻ không còn cách nào khác phải bán tháo nhà đất.

Giá trị bán tháo vì thế cũng giảm đến 50%, có nơi giảm đến 60-70% so với giá đỉnh của nó.

Dù chưa có con số thống kê chính thức nào về khối lượng hàng bán tháo, nhưng hiện tượng xả hàng vẫn đang diễn ra trên diện rộng ở Hà Nội cho thấy thời điểm đáo hạn thanh toán cuối quý I và cuối quý II/2012 gần kề đang làm cho thị trường BĐS nơi đây trở nên đau khổ hơn bao giờ hết.

Khác với những cái Tết 2010 và 2011 – chỉ được xem là thời gian ngủ đông nhưng mặt bằng giá không suy giảm của thị trường BĐS Hà Nội, Tết Nhâm Thìn 2012 lại là thời gian cay đắng nhất cho giới đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hiển nhiên, đã có một mối liên hệ nào đó giữa “sóng siết nợ” đang xảy ra trên địa bàn Hà Nội với cách thức trì hoãn giảm lãi suất của NHNN. Và đương nhiên mối quan hệ càng trở nên hữu cơ giữa hành động giảm mạnh giá bán với xu thế M/A BĐS đang tăng dần về số lượng lẫn quy mô.

Trong khi đó, mặc dù không chịu quá nhiều áp lực về giảm giá như ở Hà Nội, thị trường BĐS TP.HCM cũng phải chịu chung cảnh tồn kho ế ẩm của hàng hóa. Mang hy vọng phục hồi dễ hơn thị trường Hà Nội do giá thấp hơn nhiều, song trong quý 1/2012 này, hai phân khúc đất nền và căn hộ gần như chắc chắn sẽ bất động.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đang có dấu hiệu giảm giá mạnh theo xu hướng của Hà Nội. Đã lác đác một vài thông tin về việc sau Tết nguyên đán, ít nhất 4 dự án sẽ chủ động giảm giá khoảng gần 30% – một tỷ lệ rất đáng kể.

Nhưng giảm giá mà có tiêu thụ được hay không thì lại là một câu chuyện khác.

Trong một nhận định gần đây nhất, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa dự báo thị trường BĐS chỉ có thể bắt đầu phục hồi từ giữa quý 2/2012. Cơ sở cho dự báo này là khả năng giảm lãi suất vào thời điểm tương ứng.

Như vậy, toàn bộ giới đầu tư và đầu cơ BĐS vẫn phải dài cổ ngóng đợi, không chỉ về chính sách của Nhà nước mà còn về nguồn lực tài chính nào sẽ kích thích cho thị trường này hồi phục trong quý 2/2012.

Sự an ủi gần như duy nhất tại thị trường BĐS TP.HCM chỉ là mặt bằng giá đất nền đã kéo ngang từ gần một năm rưỡi qua. Thậm chí trong hai tháng gần đây, kể từ ngày thông xe Hầm Thủ Thiêm, giá đất và cả căn hộ ở quận 2 đã duy trì đà tăng nhẹ và khá liên tục.

Vào tuần trước, điều đáng ngạc nhiên là trong bối cảnh hoàn toàn trầm lắng về giao dịch ở quận 2, chỉ số căn hộ do Công ty Vinaland xây dựng vẫn tăng 0,04%, còn chỉ số đất nền tăng đến 0,1% tại khu vực này.