KT* – 613 – 041112 – Dự án bất động sản: Bán tháo cũng không dễ!

Đăng lần đầu: 11.04.2012

Minh Nhật 

       Theo: dantri

(Lời bình): – Căn hộ bán sĩ, giảm giá để đẩy hàng mà cũng còn khó thì bán lẽ có cửa nào đâu ???

Trích:”Dự án có diện tích 4.000 m2, đã được phê duyệt gồm 2 tòa nhà 30 tầng với mật độ xây dựng 50%, đầy đủ pháp lý, giá chào bán 470 tỷ đồng, bao gồm cả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là “vẫn có thể thương lượng”. Tuy nhiên, rao bán cả mấy tháng nay vẫn chưa tìm được người “thực sự nhiệt tình”.” hết trích

Nếu tôi có 470 tỉ tiền mặt, tôi gửi định kỳ lấy 15% năm. Sướng hơn là đợi 2 năm (nếu 2 năm phục hồi, có thể 5 năm), tôi mất lời 30% (năm năm là tôi mất 75% rồi).

Còn nếu tôi phải mượn 470 tỉ này với lãi suất 25%, chờ 4 năm là phải gấp đôi vốn rồi, thành 940 tỉ, làm sao bán có lời.

Bởi vậy nếu các bạn dùng logic là cty BDS thà là lỗ bây giờ, liệng cho thằng khác ôm sô chứ nó ngu gì ôm trong 4 hay 5 năm nữa, vì vậy giá dự án sẽ rẻ thêm nữa, hạ thêm nữa, những đồng tiến chúng nó ăn từ 2007 bây giờ phải ói ra trở lại, đó là quy luật thị trường.

Công An và quân đội có đứng ra bảo vệ 3 Dũng bất tài này nữa hay không, ngay cả Bộ Chính Trị và Trung Ương đảng nữa, có để 3 Dũng đưa cả đảng CS và 90 triệu dân VN “Xuống Hố Cả Nước” hay không. 3 Dũng có vài tỉ usd trong bank Thũy sĩ mà cô gái rượu Nguyễn thanh Phượng giữ ở Thụy Sĩ rồi, còn Bộ Chính Trị và 200 Ủy Viên Trung Ương có gì không, rồi CA và bộ đội có gì hay không ???

Cong lưng ra để bảo vệ 3 Dũng cứ ngỡ rằng “còn đảng còn mình”, ai dè 3 Dũng làm “mất đảng mất mình” luôn. Ngày đó sẽ xẩy ra trong năm 2012 này đây, ko lâu đâu, doanh nghiệp phá sản và họ biết (qua đọc bài trang này) là suy thoái sẽ là 7 năm thì 90 triệu dân sẽ hành động, Cựu chiến binh đã kêu gọi dân oan biểu tình rồi đấy, có dám đàn áp cựu chiến binh hay không ???

CP hậu CS của Chau Xuan Nguyễn sẽ không có chuyện học tập cải tạo, đó là lời hứa của tôi và Nhóm Vì Dân với Bộ Đội và cán bộ.

ĐCS không sụp nhanh năm nay mới là lạ.

Nếu người VN may mắn, đuổi được bọn cai trị và đô hộ khỏi VN thì những nhà cửa mà chúng bỏ của chạy lấy người còn rẻ nữa

Khi CP Hậu CS tiếp thu, một sự dân chủ, công bằng và minh bạch, thực sẽ đem lại lòng tin cho 90 triệu dân VN cùng thế giới tự do. Từ đó, 1 hay 2 năm sau thì kinh tế sẽ trỗi dậy và giá BĐS sẽ cao gấp mấy lần bây giờ vì tất cả VKHN đều muốn về VN sống và phục vụ.

Hiện giờ chỉ có dân đen là chịu khổ thôi, còn tư bản đỏ và cánh hẩu, vây cánh của chúng nó vẫn sung sướng.
Châu Xuân Nguyễn

Melbourne
11.04.2012

———————————————————————————–

http://dantri.com.vn/c76/s76-583973/du-an-bat-dong-san-ban-thao-cung-khong-de.htm

Thứ Ba, 10/04/2012 – 08:28

Dự án bất động sản: Bán tháo cũng không dễ!

Trước những khó khăn về nguồn vốn và thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án tại Hà Nội đang rao bán dự án bất động sản.
 >> “Ôm” dự án, nhà đầu tư “nhịn đau” bán tháo 
 >> “Bán tháo” dự án hay chiêu kích cầu?

Danh sách các dự án bất động sản tại Hà Nội chào bán đang ngày một dài, mà nguyên nhân chính là do chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng đứng ở mức cao, đầu ra cho sản phẩm không có, doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn và buộc phải tính đến phương án bán dự án.

Ế ẩm!

Chủ đầu tư dự án hỗn hợp văn phòng, trung tâm thương mại và căn hộ để bán trên đường Lê Văn Lương (Hà Nội) đang phải đôn đáo tìm đối tác tham gia thực hiện dự án, mà thực chất là mong muốn “bán đứt” nhằm thoát khỏi thị trường. Dự án có diện tích 4.000 m2, đã được phê duyệt gồm 2 tòa nhà 30 tầng với mật độ xây dựng 50%, đầy đủ pháp lý, giá chào bán 470 tỷ đồng, bao gồm cả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là “vẫn có thể thương lượng”. Tuy nhiên, rao bán cả mấy tháng nay vẫn chưa tìm được người “thực sự nhiệt tình”.

Một dự án khác có diện tích tương tự dự án trên, nằm trên đường chính Khu đô thị mới Cầu Giấy, được chào bán với giá 215 tỷ đồng, có thương lượng. Dự án khác nằm trên đường Phạm Hùng có diện tích 3.600 m2, số tầng không được quá 20, được chào bán với giá 88,9 tỷ đồng và cũng có thương lượng.

Nằm trong Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, chủ đầu tư dự án có diện tích 2.700 m2, diện tích xây dựng 1.200 m2, mật độ xây dựng 45%, cao 25 tầng, đang chào bán với giá 92 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất.

Ở quy mô lớn hơn, chủ một dự án tại quận Hà Đông rao bán dự án gần 6 héc-ta bao gồm biệt thự, liền kề và căn hộ, có phê duyệt quy hoạch 1/500, có quyết định giao đất, đã giải phóng mặt bằng và san nền. Tuy mức giá không được tiết lộ, nhưng theo một nguồn tin đáng tin cậy thì mức giá chỉ bằng một nửa so với thời điểm đất khu vực Hà Đông lên cơn sốt hồi năm 2010.

Không ít chủ đầu tư có dự án nằm ở ngoại thành hoặc địa phương khác cũng đang phải rao bán. Ví dụ, một dự án nghỉ dưỡng cao cấp có diện tích 8 héc-ta tại Ba Vì đang được chào bán với giá 50 tỷ đồng. Hay một resort tại Mũi Né – Phan Thiết, với khách sạn cao cấp, đầy đủ nội thất tiêu chuẩn 4 sao và đang kinh doanh tốt với 100 phòng, đang được chào bán với giá 115 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, mặc dù chủ đầu tư hứa hẹn với các nhà môi giới về một tỷ lệ “hoa hồng” hấp dẫn khi các thương vụ mua bán thành công, nhưng các dự án trên vẫn chưa tìm được đối tác để chuyển nhượng.

Đầu ra cho sản phẩm khó khăn, nhiều chủ đầu tư phải rao bán dự án để lấy tiền trả nợ

M&A sẽ nhộn nhịp

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, có rất nhiều nguyên nhân khiến cho số lượng các dự án bất động sản chào bán ngày càng tăng, trong đó có 3 nguyên nhân cơ bản sau:

Thứ nhất và cũng chiếm tỷ lệ nhiều nhất là các doanh nghiệp đã vay tiền của ngân hàng, huy động vốn của khách hàng để mua đất làm dự án, rồi ứng vốn của nhà thầu hoặc bằng phát hành trái phiếu chuyển đổi để xây dựng. Nhưng do đầu ra cho sản phẩm không có, nên doanh nghiệp không có doanh thu để trả lãi ngân hàng và trả nhà thầu, nên buộc phải bán dự án.

Thứ hai, có nhiều doanh nghiệp trong giai đoạn trước đây kiếm lời dễ dàng từ bất động sản, nên tham vọng mở rộng đầu tư trong lĩnh vực này bằng cách lấy tiền lãi của dự án đã bán để đầu tư tiếp vào các dự án khác. Trong bối cảnh hiện nay, do không có tiền để đầu tư nhiều dự án cùng một lúc, nên doanh nghiệp buộc phải tìm cách bán bớt một số dự án.

Nguyên nhân thứ ba có tỷ lệ không nhỏ là nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, nhưng lại nhảy vào thị trường này lúc sốt bằng cách lấy tiền lãi từ ngành nghề kinh doanh chính để mua dự án, bây giờ không triển khai được và buộc phải bán dự án để quay lại ngành nghề kinh doanh chính hoặc cứu doanh nghiệp khi ngành nghề kinh doanh chính cũng khó khăn.

Trao đổi với phóng viên, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn bất động sản Sohovietnam cho biết, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và buộc phải bán dự án là cơ hội thuận lợi để các nhà đầu tư mua được dự án tốt với giá hợp lý. Những doanh nghiệp có tiền mặt đang sẵn sàng lùng mua những dự án bất động sản có vị trí đẹp, đã có mặt bằng sạch, pháp lý rõ ràng; sau đó dần hoàn thiện các thủ tục và đợi thị trường khởi sắc sẽ khởi động dự án.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE nhận định, hoạt động M&A sẽ nhộn nhịp trong năm 2012, qua đó tăng tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Tuy nhiên, ông Marc Townsend khuyến nghị: “Người bán thường có thói quen chào mức giá cao hơn nhiều so với mức chấp nhận, sau đó nếu có đơn vị hỏi mua sẽ thương lượng. Đây là một sai lầm. Vì nếu người mua nhận thấy sự bất hợp lý (hay sau khi làm các tính toán cần thiết) sẽ không dành thời gian tiếp cận dự án và cơ hội sẽ bị bỏ qua. Hãy đặt vị trí mình là người mua rồi hãy đưa ra mức giá chào bán hoặc nhờ tư vấn độc lập định giá”